Previsoke cijene rastjerale kupce, nekretnine sve skuplje i strancima

Visoke cijene glavni su razlog zašto je i ove godine došlo do nastavka pada prodaje nekretnina u Hrvatskoj, a taj trend bilježi se zadnje tri godine, dok istodobno stranci sve manje kupuju nekretnine u našoj zemlji, istaknuto je na 40. Forumu poslovanja nekretninama održanom u Zagrebu u organizaciji Hrvatske gospodarske komore s kojeg je poručeno da se tržište nekretnina nalazi u novoj fazi – cijene ostaju visoke, dok se broj transakcija smanjuje.

Predstoji korekcija
Prema podacima Porezne uprave, u prvoj polovini ove godine evidentirano je 57.095 kupoprodaja nekretnina, što je oko 15 posto manje nego u istom razdoblju 2024., dok je u Zagrebu zabilježen pad prometa nekretninama za više od 20 posto jer je dio nekretnina precijenjen ili nisu dovoljno kvalitetne.

Istodobno, prosječna cijena četvornog metra prodanog novog stana u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2025. iznosila je 2.754 eura po kvadratu, što predstavlja rast od 15,9 posto na godišnjoj razini.

Predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK Dubravko Ranilović kaže da je ovogodišnji pad prometa poslovanja nekretninama "prilično velik".

– Očito se događaju neke situacije globalno i u Hrvatskoj koje ne pogoduju tržištu, s time da je zasad pad prometa na razini Hrvatske za sve nekretnine 15 posto, a u primorskim županijama, gdje najčešće kupuju stranci, pad je veći od 20 posto, rekao je Ranilović podsjetivši da je riječ o podacima za prvo polugodište te da bi do kraja godine situacija mogla biti još gora.

Ranilović pritom smatra da je dio cijena rabljenih nekretnina pretjeran, dok je perjanica cijene i dalje novogradnja, iako i tu dolazi do usporavanja prodaje jer se "pretjeralo s cijenama", a također je podsjetio da je u oglasima jako puno nekretnina koje se prodaju duže od godinu dana.

Ranilović stoga pretpostavlja da bi iduće godine sigurno trebalo doći do korekcije cijena nekretnina. No, kako je tržište nekretnina vrlo sporo i tromo, navodi Ranilović, moglo bi proći dosta vremena dok se cijene u prosjeku ne snize.

Kupci s istoka
Iako državljani Europske unije, a posebno Nijemci, posljednjih godina kupuju sve manje nekretnina u Hrvatskoj, interes za kupnju nekretnine na obali je i dalje visok, premda i on polako opada i nije više tako jak kao prije godinu-dvije dana, kaže Jasminka Biliškov, potpredsjednica Udruženja poslovanja nekretninama HGK i dodaje da su najaktivniji kupci Poljaci, Česi, Slovaci i Ukrajinci, dok je Nijemaca, kaže, dosta manje.

Prema aktualnim podacima, oko 90 posto stranih državljana koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj odlučuje se za jednu od pet obalnih županija, a u tim županijama stranci čine oko 35 posto svih transakcija.

Kako je riječ o kupcima veće platežne moći, investitori sve češće usmjeravaju gradnju upravo prema toj ciljnoj skupini, što utječe na rast cijena novogradnje i smanjuje dostupnost stanova domaćem stanovništvu, navode u HGK te očekuju da će i sljedeće godine turizam nastaviti pridonositi manjku ponude i rastu nepriuštivosti.

Priželjkuje se da će 2026. donijeti korekcije cijena rabljenih nekretnina, jer trenutačno nerealna očekivanja prodavatelja koče prodaju rabljenih nekretnina, koje čine glavninu ukupnog nekretninskog fonda.

– Kao Udruženje želimo poručiti vlasnicima rabljenih stanova da je sada povoljan trenutak za korekciju cijena, kako bi se dio potražnje preusmjerio s novogradnje na rabljene nekretnine, koje su zapravo krvotok tržišta, rekla je Biliškov.

Tek se čekaju efekti novih poreza
U Komori navode da će glavni čimbenici koji će oblikovati tržište nekretnina u 2026. biti porezne promjene i novi fiskalni okvir. Porez na nekretnine, uveden 1. siječnja 2025., u 2026. će pokazati svoj puni učinak na investicijsku potražnju te na odluke vlasnika o zadržavanju ili stavljanju nekretnina u funkciju.

Sljedeće godine vidjet će se i konkretan utjecaj Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, a testirat će se i Program priuštivog najma – bit će ključno pratiti koliko će nekretnina biti dostupno u tom segmentu i kako će utjecati na tržište nekretnina, navode u HGK-u.