Vodič za upravljanje imovinom i procesima

Iako je prije dvadesetak godina zaživio u Hrvatskoj, neki još facility-menadžment doživljavaju kao servis za čišćenje. Naime, vanjska usluga takve vrste bila je poznata na hrvatskom tržištu i prije negoli su tvrtke koje se time bave preuzele upravljanje nekretninama u privatnom sektoru i njihovo održavanje: u bankama, osiguravajućim društvima, prodajnim centrima, hotelima.... Budući da su neki servisi za čišćenje u začetku razvoja facility-menadžmenta na hrvatskom tržištu pokušali prerasti u tvrtke koje se tim poslom bave, i taj je pojam u percepciji javnosti sveden na ‘održavanje čistoće’.

No facility-menadžment mnogo je više od čišćenja podova i pranja prozora; riječ je o potpuno izdvojenoj usluzi upravljanja nekretninama i njihovu održavanju koja je za vlasnika kvalitetnija i jeftinija od one koju bi sâm organizirao.

Potpuna usluga Facility-menadžment razvio se početkom osamdesetih godina prošlog stoljeća u SAD-u i omogućio je tvrtkama usmjeravanje pozornosti na osnovni posao kojim se bave, a za njih obavlja sve druge poslove, od građevinskog i energetskog održavanja nekretnine do izrade planova održavanja i troškovnika te pripremanja hrane za zaposlenike i čišćenje poslovnog prostora.
U Hrvatskoj se počeo razvijati u turbulentnim devedesetim godinama prošloga stoljeća. U početku su mu najviše povjerenja dale strane tvrtke koje posluju u Hrvatskoj, primjerice banke, osiguravajuća društva i općenito financijski sektor, a onda je polako osvojio hrvatsko tržište, odnosno privatni sektor, a u pohodu je i na javni i državni.
U vrlo kratko vrijeme profilirali su se lideri u toj djelatnosti na domaćem tržištu, među kojima je prepoznatljiva Adria grupa, koja se prije petnaest godina izdvojila iz Plive. Riječ je o prvom outsourcingu u Hrvatskoj. Onda je zapošljavala dvjesto ljudi, a danas ih ima više od 1200. U odnosu na druge tvrtke koje se bave facility-menadžmentom nudi potpunu uslugu, u čemu prednjači pred konkurencijom, ali njezina je prednost i tehnologija kojom prati procesno upravljanje nekretninama te mnogi servisi. Adria grupa ima regionalne centre u Zagrebu, Splitu, Osijeku i Rijeci, a u hotelskom kompleksu Maistra, primjerice, obavlja i hortikulturne poslove.
- Djelokrug Adria grupe u obuhvaća sve djelatnosti radi holističkog pristupa upravljanju nekretninama i njihovu održavanju, procesima i pratećoj infrastrukturi u sklopu poslovnih sustava. Da bi se se što više optimirali svi procesi facility-mendžmenta, Adria grupa razvila je većinu potrebnih servisa kojima se učinkovito koristi tijekom pružanja usluga - kažu u Adria grupi, kojoj treba minimalan angažman vanjskih izvođača.
Tvrtka surađuje sa specijalističkim servisima pojedine opreme koje nije isplativo razvijati u vlastitoj režiji. Ima složen FM programa koji ujedinjuje aktivnosti planiranja i zaprimanja naloga, realizacije planskih i neplanskih naloga, online praćenje provedbe. Njezini su klijenti veliki poslovni sustavi: Pliva, banke, Zagrebački holding, dijelovi Koncerna Agrokor, prodajni centri...
Uz nju gotovo sve usluge facility-menadžmenta nude i grupe Phrixus i Luxor. Sve te tvrtke rade za najpozntije hrvatske ili strane tvrtke koje posluju na hrvatskom tržištu.

Prilagodba i granice Potpuna usluga facility-menadžmenta podrazumijeva procesno upravljanje nekretninama i mogu je pružiti samo specijalizirane tvrtke. Više je vrsta facility menadžmenta. Najvažniji je tehnički, koji ujedinjuje poslovno upravljanje, upravljanje nekretninama i tehničkim sustavima i njihovim održavanjem te upravljanje procesima i resursima.
Takav posao ne može obavljati ni čistač ni voditelj odjela za čišćenje u tvrtki, nego odgovarajuće obrazovana osoba koja se i specijalizirala za to područje. Danas je zanimanje facility-menadžer sve traženije na svjetskom i hrvatskom tržištu; to je posao za inženjere tehničke struke, elektrotehničkoga, građevinskoga i strojarskoga, ali i za one nižeg stupnja tehničkog obrazovanja koji rade na konkretnim poslovima održavanja nekretnina.
Multidisciplinarna djelatnost facility-menadžmenta vrsta je usluge za poslovne i komercijalne nekretnine koja dodanu vrijednost ostvaruje integracijom više raznorodnih struka kojima je zajednički cilj održati tehničku funkcionalnost, zdravstvenu sigurnost i fizičku zaštitu nekretnina i u njima zaposlenih na zahtijevanoj razini, i sve to uz najmanje troškove redovirih poslova povezanih s nekretninama u kojima borave zato da bi svu radnu energiju i vrijeme mogli uložiti u osnovnu djelatnost - kaže Siniša Ravlić, direktor Phrixus grupe, naglašavajući da je uspostava sustava facility-manadžmenta složen posao koji donosi najveću vrijednost objema ugovornim stranama na srednji i dulji rok.
- Naše usluge tehničkog i infrastrukturnog facility-menadžmenta integrirane su u uslugu upravljanja energetikom. Za dio specijaliziranih usluga održavanja pojedinih tehničkih sustava koristimo se specijaliziranim podizvođačima - kaže Ravlić, naglašavajući da se suvremena usluga facility-manadžmenta temelj na interdisciplinarno obrazovanim i u poslu dokazanim facility-manadžerima i suvremenim tehnološkim spoznajama te procesima koji prate sve aktivnosti u održavanju.
- Cijeli proces temelji se kao i uvijek na ljudima - kaže Ravlić, koji misli da prilagodba usluga facility-menadžmenta na poslovne i tehnološke specifičnosti ima granice.
Primjerice, održavanje posebnih proizvodnih linija samo jednog ili nekoliko poduzeća, održavanje posebnih bankovnih informatičkih sustava banaka te sličnih posebnih sustava nisu predmet usluge facility-menadžmenta pa njihovo izdvajanje ne bi imalo financijskog i operativnog smisla.
- Usluge facility-menadžmenta obično su rezervirane za standardne poslove u vezi s nekretninama i nisu dio osnovne djelatnosti vlasnika nekretnine ili poduzeća koje u njoj obavlja djelatnost - objašnjava Ravlić.

Dvije knjige, ista tema Klijenti Phrixus grupe većinom su strana poduzeća i pojedinci. Prema Ravlićevim riječima, i osviještena lokalna poduzeća koja shvaćaju svoju ulogu ulagača i ulogu specijaliziranog poduzeća za upravljanje nekretninama. Svjesni su da kompetencije i iskustvo potrebni za ulaganje u nekretninu nisu jednaki znanju i iskustvu potrebnom za upravljanje nekretninama i njihovo održavanje.
- Biti ulagač i biti specijalist za upravljanje nekretninskim ulaganjem dvije su knjige koje se bave istom temom - kaže Ravlić, napominjući da su vlasnici nekretnina sve više zainteresirani za usluge Phrixus grupe, pogotovo kad osjete krizu u poslovanju pa se obraćaju specijalistima.
Napominje da su klijenti, pogotovo oni iz privatnog sektora, najzainteresiraniji za usluge facility- menadžmenta i upravljanja imovinom. Prihvaćaju poslovnu logiku o izdvajanju djelatnosti koje nisu dio njihove osnovne djelatnosti. Riječ je o bankama, investicijskim fondovima, farmaceutskoj i prehrambenoj industriji, informatičkim i telekomunikcijskim tvrtkama te hotelijerima.