U kojim slučajevima se ne plaća porez na nekretnine, što vlasnici trebaju napraviti?

U 2026. godini pravila na hrvatskom tržištu nekretnina doživjela su značajnu promjenu. Model prema kojem su se stanovi i kuće kupovali prvenstveno kao oblik pasivne štednje, a zatim godinama držali prazni uz logiku da „ne stvaraju trošak“, više nije održiv. Nova porezna politika, koja je u potpunosti stupila na snagu početkom prošle godine, sada se jasno očituje kroz prve konkretne porezne račune koji stižu vlasnicima.

Ova odluka države nije samo fiskalna mjera, već i strateški pokušaj da se aktivira postojeći stambeni fond. Za vlasnike nekretnina i potencijalne prodavatelje to znači da strategija čekanja više nije bez troška – naprotiv, postaje sve skuplja. Mnogi su zbunjeni jer je ranije postojao „Porez na kuće za odmor“. U 2026. godini taj je porez transformiran i proširen. On više nije opcionalan za gradove i općine; sada ga moraju uvoditi svi. Porez na nekretnine uveden je 1. siječnja 2025. kao zamjena za porez na kuće za odmor.

Glavna razlika je u tome što se porez više ne plaća samo na „vikendice“. Sada se plaća na svaku stambenu jedinicu koja nije u funkciji stanovanja. Dakle, ako imate stan u Zagrebu u kojem nitko nema prijavljeno prebivalište i u kojem nitko uistinu ne živi, država ga smatra praznim i za njega ćete morati platiti porez.

Tko su porezni obveznici u 2026.?

Porez se plaća nekretnina spada u jednu od ove tri kategorije:

Prazni stanovi i kuće: Imate nekretninu u kojoj nitko nije prijavljen i koja stoji prazna većinu godine.

Kratkoročni najam (turizam): Ako stan iznajmljujete turistima preko platformi poput Bookinga ili Airbnba, a u njemu sami ne živite cijelu godinu, ta se nekretnina također oporezuje.

Najam „na crno“: Ovo je važna točka. Ako u stanu imate podstanare, ali nemate službeno prijavljen ugovor u Poreznoj upravi, država taj stan vidi kao prazan. Bez ugovora koji traje minimalno 10 mjeseci, smatrat će se da nekretnina nije u funkciji stanovanja.

Koja su izuzeća od plaćanja poreza na nekretnine?

Porez na nekretnine ne plaća se u više specifičnih situacija. Prije svega, izuzete su nekretnine koje služe za stalno stanovanje, kao i one koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje u trajanju od najmanje deset mjeseci godišnje. Porez se ne plaća ni na nekretnine koje domaćinu, prema propisima koji uređuju ugostiteljsku djelatnost, služe za stalno stanovanje.

Izuzeće vrijedi i za nekretnine koje se ne mogu koristiti za stanovanje, primjerice ako su bez osnovne infrastrukture, bez krova ili imaju narušenu statiku, kao i u slučajevima kada je njihova uporaba onemogućena zbog prirodnih nepogoda. Također, porez se ne plaća na nekretnine javne namjene te na one namijenjene institucionalnom smještaju osoba.

Dodatno, izuzete su i nekretnine koje trgovačka društva u svojim poslovnim knjigama vode kao nekretnine namijenjene prodaji, pod uvjetom da od dana unosa u poslovne knjige do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez nije prošlo više od šest mjeseci. Isto pravilo vrijedi i za nekretnine preuzete u zamjenu za nenaplaćena potraživanja ako od njihova preuzimanja do 31. ožujka nije proteklo više od šest mjeseci. Porez se također ne plaća na nekretnine u vlasništvu općine ili grada na čijem se području nalaze, kao ni na nekretnine u vlasništvu osoba koje se, prema odlukama gradova ili općina, smatraju socijalno ugroženim građanima.

Kome se treba obratiti?

Za utvrđivanje i naplatu poreza na nekretnine obratite se nadležnomu poreznom tijelu – gradu odnosno općini na čijem se području nalazi nekretnina ili nadležnoj ispostavi Porezne uprave.​ Nadležno porezno tijelo definirano je prema odlukama gradova odnosno općina​ koje su dostupne u dijelu Regulativa/Propisi​.