Novi investicijski val u Arenu bio je 'težak' 30 milijuna eura, ulaganja idu dalje

Južnoafrički fond NEPI Rockcastle koji je prisutan u devet država u jugoistočnoj Europi preuzeo je Arena Centar prije dvije godine i od tada uložio 30 milijuna eura u razvoj tog zagrebačkog šoping centra.

Tomislav Dekalić, donedavni direktor Arena Centra koji je nedavno unaprijeđen u asset menadžerza Hrvatsku i Srbiju, u razgovoru za Poslovni dnevnik, otkriva koje investicije očekuju Arena Centar te kako su došli do trenutnih rezultata i tržišne pozicije. Komentira i što je obilježilo proteklu poslovnu godinu, koliko su radovi na zagrebačkom rotoru utjecali na poslovanje te kako se prilagođavaju modernom kupcu i ulažu u zaposlenike.

Proširili ste i renovirali Arena Centar, a uskoro otvarate Arena Park. Kolika je investicija u pitanju i što vas je na nju potaklo?
Investicija je to od oko 12 milijuna eura i 8000 kvadrata prodajne površine, a odlučili smo se na nju prije svega zato što smo htjeli dodatno pojačati ponudu Arena Centra, proširiti trgovačku zonu, te ovu lokaciju napraviti još atraktivnijom. Određeni internacionalni brendovi, možemo reći, već tradicionalno vole isključivo takav koncept jer njega karakteriziraju niži troškovi za zakupca, a kupcu daje mogućnost direktnog pristupa trgovinama s parkinga pa ne mora ulaziti u gužvu šoping centra. Imamo oko 40.000 kvadrata zemlje predviđene za razvoj i tu smo priliku iskoristili sada kada je sazrelo vrijeme za to. Planove za proširenje i izgradnju centra smo imali i ranije, ali prije dvije godine preuzeo nas je NEPI Rockcastle, koji je bio najkonkretniji u realizaciji tih planova. Dosad smo uložili oko 30 milijuna eura u ovu lokaciju, 12 se odnosi na retail park, a 18 na proširenje samog trgovačkog centra. Arena Centar smo proširili za dodatnih 6000 kvadrata prodajne površine. U retail parku će uz 'drive through' restoran i kafić biti i 11 trgovina, sve redom internacionalnih brendova.

Koje su ključne promjene i investicije koje ste uveli u centar otkad postoji?
Prošla i ova godina su donijele naše najznačajnije investicije, od retail parka do proširenja centra, a radilo se i na energetskoj učinkovitosti. Primjerice, oko milijun eura investirano je samo u LED rasvjetu.

Možete li usporediti početke centra s današnjim stanjem?
Mijenjanjem želja i potreba potrošača, mijenjamo i obogaćujemo ponudu. Arena Centar je, od otvorenja do danas proširen za 6000 m2, pa trenutno imamo više od 200 lokala i trgovina.

Što je obilježilo poslovnu godinu iza vas?
S obzirom na to da smo u ciklusu investiranja, za ovu godinu, nismo si zadali preambiciozne ciljeve jer ipak radovi imaju velik utjecaj. Pola centra je gradilište, kupci to vide, osjete, a ravnali smo se po najavama radova na rotoru koji su već više puta bili odgađana. Srećom, ti radovi nisu bili u blagdansko vrijeme kako je to bilo najavljivano, ali nam je cijela 2018. godina, a sad i ova, bila opterećena tim najavljenim i odgođenim radovima na rotoru. Bili smo zbog njih spremni na najcrnji scenarij u našim planovima i premda je još rano za reći, prometi su nam i dalje u porastu, čak i posjećenost. Ipak, neću ništa prerano zaključivati, ali ako se ovako nastavi bit će dobro. Naravno, priželjkujemo što ranije otvorenje rotora, malo smo žalosni jer smo očekivali da će se prije rotora otvoriti Jarunski most koji dugo najavljuju, a u projektu rotora nije napravljen produžetak tramvajske pruge. To ne govorim samo zbog Arena Centra, već i zbog ovog cijelog dijela grada koji ima potencijala, ovdje se širi i stambena i poslovna zona.

Koliko godišnje posjetitelja prođe kroz vaš centar? Raste li ta brojka i koliko?
Od otvaranja Arene do danas centar bilježi kontinuirani rast posjećenosti. Dosad je kroz Arena Centar prošlo gotovo 70 milijuna posjetitelja. U 2016. godini smo dosegli rekordan broj od devet milijuna posjetitelja, te je, od tada, ta posjećenost više-manje konstanta.

Na koje se sve načine prilagođavate kupcu?
Jednom godišnje radimo istraživanja, a ona interna i češće. Cijela ova nova investicija upravo je plod istraživanja. Slušamo kupce i njihove želje. Recimo, već niz godina na top listi željenih brendova bili su Muller i Peek & Cloppenburg, što nije jednostavno odraditi dok je centar živući i nemate mjesta odjednom stvoriti 4000 do 5000 kvadrata. Ipak, mi smo to napravili, bez većih smetnji za naše zakupce i posjetitelje. Ovo je tek prva faza investicijskog ciklusa, nastaviti ćemo s ulaganjima u 2020. i 2021. godini. Lideri smo na tržištu što se tiče šoping centara u Zagrebu i šire i želimo ostati na toj poziciji, a konkurencije se ne bojimo. Arena Centar ima posebno mjesto u grupaciji NEPI Rockcastle i perjanica smo po rezultatima i svim financijskim pokazateljima. Osim toga, mogu pohvaliti stručnost ljudi koji upravljaju Arena Centrom, to su sve domaći ljudi i izrazito sam ponosan, jer je rijetkost vidjeti da strani fondovi daju povjerenje domaćem kadru. Smatram da smo to povjerenje opravdali upravljajući nekretninom vrijednom gotovo 240 milijuna eura.

Planirate li nova zapošljavanja u Arena Centru?
Zasad ne. Što se tiče uprave, ona je od početka ovako koncipirana, jer su unaprijed planirana širenja u Hrvatskoj i regiji. Od 1. lipnja s kolegama vodim i Srbiju, gdje imamo dva šoping centra, te dva retail parka u izgradnji. Nedavno smo u Novom Sadu otvorili najveći i najmoderniji šoping centar u Srbiji.

Kad govorimo o edukaciji zaposlenika, na koje sve načine ulažete u njih?
Dobar dio zaposlenika je, kao i ja, stekao praksu radeći u različitim šoping centrima prisutnim na hrvatskom tržištu. Neki naši zaposlenici rade u kontinuitetu još od development faze Arena Centra, a to je više od deset godina. Na edukacije idemo po cijelom svijetu, a imamo i one interne. U principu, to je miks dijeljenja iskustva nas unutar grupe i stalne edukacije. Ipak, svako tržište je specifično i neki modeli se ne mogu kopirati, što je meni samom iskustvo rada u Srbiji najbolje pokazalo. Iako je tržište slično, opet je potpuno drugačije, od potrošačkih navika do prosječnih prihoda, interesa za brendovima je različit, zakonski okviri itd. Treba se znati prilagoditi svakom tržištu.

Iz vaše perspektive, čime Arena privlači nove trgovine da dođu upravo u vaš centar?
Vjerujem da smo do toga došli prvenstveno dobrim upravljanjem. Iskustvo i dobre odluke u pravo vrijeme omogućile su nam da posložimo odličan proizvod koji je prepoznat i prihvaćen na tržištu. Imamo sve na jednom mjestu te najbolju i raznoliku ponudu. Naglasio bih izrazito jak 'fashion' i sportski dio. Imamo food court koji odlično radi, a u naredim godinama pripremamo daljnja značajna ulaganja na tom dijelu. Naše kino je najbolje u Hrvatskoj po kvaliteti usluge. Uz vrhunski interijer i eksterijer. optimalna je veličina centra za prezentaciju naše ponude. Neki šoping centri u užem prstenu grada Zagreba ograničeni su po pitanju veličine prodajne površine i to im sada polako stvara problem. Nas su brojni zakupci prepoznali kao broj jedan lokaciju, i to ne samo u Zagrebu, nego i u Hrvatskoj i regiji te kod nas otvaraju najmodernije trgovine, koncepte, proširuju prodajne površine. To nam pokazuje da smo na dobrom putu, a ova investicija nije bila samo plod želje kupaca, već je bila poslovno uvjetovana jer smo u zadnjih nekoliko godina gotovo dosegnuli vrh što se tiče rezultata i trebao nam je dodatni prostor za rast. Uz naš retail park, iza sportske dvorane sve do centra Plodina imamo zemlje za razvoj i intenzivno radimo na budućim projekata. Nalazimo se u mješovitoj zoni, pa razmatramo ponude od stranih i domaćih ulagača za razvoj hotela, poslovnih objekata, ureda, daljnjeg proširenja trgovačke djelatnosti do stambenih zgrada. Definitivno ova lokacija postaje sve više atraktivna. Dolaskom Arena Centra i okolne nekretnine su dobile na vrijednosti. Naša je prednost što imamo prostor za širenje i pametnom strategijom idemo korak po korak naprijed.

Imate li u centru neke brendove/trgovine kojem se u Zagrebu mogu naći samo kod vas?
Proširenjem centra su, naravno, u njega ušle i nove trgovine koje su uvelike doprinijele Arena Centru kao nezaobilaznoj šoping destinaciji. Recimo, Pink Panda, Mi Store, Nespresso i Under Armour su među najnovijima koji su prvi put kroz Arena Centar ušli na hrvatsko tržište. A za istu strategiju ulaska na hrvatsko tržište odlučili su se, među ostalim, i Reserved, Kiehl's, Nine West, Zara Home, KFC, Desigual, BluKids i Lego Store.

Mislite li da Zagreb treba još trgovačkih centara?
Definitivno ne, mislim da je ovo dovoljno. I postojeći centri, oni koji to već nisu, trebali bi slijediti naš primjer s osvježavanjem tj. faceliftingom i dodatnim ulaganjima.

Kakva su vaša očekivanja od projekta Zagreb na vodi?
Još ne znamo detalje, ni rokove ni sadržaje. Svašta se moglo čuti dosad, od toga da će to biti zagrebački Manhattan, ali dok ne vidim detalje i nešto konkretnije ne mogu ništa komentirati. Ono što je sigurno, prema našem iskustvu projekt takvog volumena se ne može razviti preko noći tj. za njega je potrebno minimalno pet godina, a i više. Također, prije toga bitno je dobro i unaprijed pripremiti svu infrastrukturu. Kad smo kod infrastrukture ponovno naglašavam da mi je želja vidjeti da se radovi na rotoru završe unutar planiranih rokova tj. bez značajnih kašnjenja, te da ova lokacija dobije tramvaj i Jarunski most. Nadam se da će gradske vlasti pronaći novac u budžetu za to u iduću godinu do dvije.

NEPI Rockcastle vlasnik 44 centara
Na kojim je sve tržištima prisutan NEPI Rockcastle i koliko šoping centara drži na tržištu regije?
Grupacija NEPI Rockcastle ima uistinu izniman poslovni portfelj s dominantnim pozicijama u Rumunjskoj, Poljskoj i Slovačkoj te jakom prisutnošću u Hrvatskoj, Bugarskoj, Mađarskoj, Češkoj, Srbiji i Litvi. Zasad je NEPI Rockcastle vlasnik 44 šoping centara i osam poslovnih objekata s cijelim nizom projekata u razvoju.